美国房地产对外国人依然十分有吸引力，美国房地产经纪人协会报告显示，截止至2021年9月，中国公民对美国商业地产投资增长至7亿美元。2022年美房地产市场火热，国内外投资者都想分一杯羹，那么没有入籍美国也没有绿卡的投资者如何在美国买房？㤇交付额外费用吗？如何纳税呢？

没有绿卡能在美国买房吗？

不是美国公民或者没有美国绿卡也可以在美国投资房产，但是前提是需要有自己的个人税号（ITIN）。

如何申请个人税号？

个人税号（ITIN），全程是Individual Taxpayer Identification Number，是美国国税局（IRS）针对没有资格申请社安号（SSN），但是有报税要求的人士而专门设立的号码。

ITIN可以通过美国国税局邮寄申请，也可以经由国税局批准的律师颁发。

◆ 在国税局网站下载并填写W-7表格

◆ 用英文填写有效申请理由

◆ 根据国籍，可能还需要提供有效期内的护照、签证、和两个以上的带照片身份证明，如驾驶证

没有绿卡该以什么名义买房？

◆ 外国身份的投资者不仅可以直接以自己的名义在美国买房；

◆ 还可以通过一些企业单位的名义买房，如本国公司、外国公司、有限责任合伙公司、合资企业、不动产投资信托公司或股份有限公司购买房产。

在美国房产买卖中，中国公民可以全部使用现金交易。根据美国法律，超过10000美元的现金交易必须向联邦政府汇报，因为政府要了解该资金来源的合法性。

◆ 汇报需要包括所有与交易有关人员的资料，如购房者、房产中介、律师以及产权公司；

◆ 现金购房者有可能节省部分申请抵押的费用、贷款发放费用、房产评估和产权保险费。

 

除此之外，在进行美国房产买卖时，如果人在国外不能亲自赴美完成交易，可以以书面形式拟一份“委托书”，授权另一方代表购房者进行交易，授权者还可以以购房者的名义签字完成交易。不过建议还是亲自到场最好，毕竟买房也不是小事。

另外，如果投资者没有拿到美国绿卡，那么在购买房产时需要支付额外的费用，比如产权调查和保险、法律以及记录费用。总计约为总交易额的1~ 2.25%，如购买了50万美元的房产，则需额外多准备5000~11250美元。

投资者在美国买房的目的以及房产的用途决定着税务差别，中国籍投资者在美国买房时一般会涉及以下几种税务：

◆ 房产税

◆ 个人所得税（租金收入）

◆ 资本利得税（卖房收入）

◆ 赠与和继承税（赠与和继承房产）

如果房产用于出租，还需要按要求缴纳个人所得税。如果没有及时交税，或者忘记交纳税申请单，则可能要缴纳租房净收入30%的罚金；则可能要缴纳租房净收入30%的罚金。

外国人购买美国房产如何贷款？

◆ 在美国申请房屋抵押贷款之前，必须建立信用，并获得良好信用评分；

◆ 可以通过申请美国的银行账户和信用卡账户积累你的信用评分；

◆ 确保纳税申报单上报告了所有收入，并即使上交纳税申报单；

◆ 外国购房者在交了30%-40%的首付金后，很容易申请购房贷款；

◆ 通常银行要求申请贷款的外国购房者在该银行至少有10万美元存款；

◆ 外国贷款者还可能要提供一份至少3个月的存款证明。