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外国人如何投资美国房产?购房时如何贷款呢?这些细节你要知道

分类:
政策解读
作者:
来源:
2022/05/06 09:25
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美国房地产对外国人依然十分有吸引力,美国房地产经纪人协会报告显示,截止至2021年9月,中国公民对美国商业地产投资增长至7亿美元。2022年美房地产市场火热,国内外投资者都想分一杯羹,那么没有入籍美国也没有绿卡的投资者如何在美国买房?㤇交付额外费用吗?如何纳税呢?

 

没有绿卡能在美国买房吗?

不是美国公民或者没有美国绿卡也可以在美国投资房产,但是前提是需要有自己的个人税号(ITIN)。

 

如何申请个人税号?

个人税号(ITIN),全程是Individual Taxpayer Identification Number,是美国国税局(IRS)针对没有资格申请社安号(SSN),但是有报税要求的人士而专门设立的号码。

 

ITIN可以通过美国国税局邮寄申请,也可以经由国税局批准的律师颁发。

◆ 在国税局网站下载并填写W-7表格

◆ 用英文填写有效申请理由

◆ 根据国籍,可能还需要提供有效期内的护照、签证、和两个以上的带照片身份证明,如驾驶证

 

没有绿卡该以什么名义买房?

◆ 外国身份的投资者不仅可以直接以自己的名义在美国买房;

◆ 还可以通过一些企业单位的名义买房,如本国公司、外国公司、有限责任合伙公司、合资企业、不动产投资信托公司或股份有限公司购买房产。

 

在美国房产买卖中,中国公民可以全部使用现金交易。根据美国法律,超过10000美元的现金交易必须向联邦政府汇报,因为政府要了解该资金来源的合法性。

◆ 汇报需要包括所有与交易有关人员的资料,如购房者、房产中介、律师以及产权公司;

◆ 现金购房者有可能节省部分申请抵押的费用、贷款发放费用、房产评估和产权保险费。

外国人如何投资美国房产?购房时如何贷款呢?这些细节你要知道

 

除此之外,在进行美国房产买卖时,如果人在国外不能亲自赴美完成交易,可以以书面形式拟一份“委托书”,授权另一方代表购房者进行交易,授权者还可以以购房者的名义签字完成交易。不过建议还是亲自到场最好,毕竟买房也不是小事。

 

另外,如果投资者没有拿到美国绿卡,那么在购买房产时需要支付额外的费用,比如产权调查和保险、法律以及记录费用。总计约为总交易额的1~ 2.25%,如购买了50万美元的房产,则需额外多准备5000~11250美元。

 

投资者在美国买房的目的以及房产的用途决定着税务差别,中国籍投资者在美国买房时一般会涉及以下几种税务:

◆ 房产税

◆ 个人所得税(租金收入)

◆ 资本利得税(卖房收入)

◆ 赠与和继承税(赠与和继承房产)

 

如果房产用于出租,还需要按要求缴纳个人所得税。如果没有及时交税,或者忘记交纳税申请单,则可能要缴纳租房净收入30%的罚金;则可能要缴纳租房净收入30%的罚金。

 

外国人购买美国房产如何贷款?

◆ 在美国申请房屋抵押贷款之前,必须建立信用,并获得良好信用评分;

◆ 可以通过申请美国的银行账户和信用卡账户积累你的信用评分;

◆ 确保纳税申报单上报告了所有收入,并即使上交纳税申报单;

◆ 外国购房者在交了30%-40%的首付金后,很容易申请购房贷款;

◆ 通常银行要求申请贷款的外国购房者在该银行至少有10万美元存款;

◆ 外国贷款者还可能要提供一份至少3个月的存款证明。

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